房地产评估风险有哪些方面

1. 房地产评估风险有哪些方面

　　估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。这种偏差，即是风险的发生源，主要包括下面几个方面：
　　1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。
　　2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
　　3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。
　　4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
　　5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。
　　6、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。

2. 房地产评估风险有哪些方面

1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。
2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响；另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。
4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额；以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。

3. 房产评估有哪些风险？

‍‍技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。‍‍

4. 什么情况下需要进行房产评估，房产评估应该怎么做

四种情况需要房产评估:
1、买卖双方认为有必要时:一般情况下,买卖双方都能自行确定价格,但如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念,如境外人或外地人,对国内或当地的房产市场不太了解,又不相信对方报价和中介机构的评估,可自行委托或共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格来确定交易价格。
2、进行房地产保险时:房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
3、申请抵押贷款时:向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而报告交易价格,这对贷款银行来说风险很大,因此,银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人的房地产进行评估。有些借款人为了能比较顺利贷到款,证实其拥有的房地产价值,会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行也会要求其进行评估。
4、发生房地产纠纷时:二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
房产评估的流程
其程序一般包括以下9个步骤：
1接受估价委托
2明确估价基本事项
3拟定估价作业方案
4搜集估价所需资料
5实地查勘估价对象
6选定估价方法进行计算
7确定估价结果
8撰写估价报告
9估价资料归档。

5. 房地产评估企业所面临的有哪些法律风险

房地产企业的法律风险，是指房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为，造成
与法律规定、合同约定相悖并且承担相应法律责任的可能。房地产开发经营从获得土地、动
迁、市政配套到工程的设计、施工、销售及物业管理，投资周期长，涉及的规则浩繁，程序
复杂，房地产企业面临各种法律风险在所难免。
 
 
 
房地产企业的风险主要有：一是国家宏观经济调控的风险；
 
二是项目开发的法律风险；
 
三是市场风险；四是不可抗力的风险。在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，
也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地
避免它发生。而法律风险主要表现形式为：（一）土地受让阶段的风险，主要因土地受让等
引起的纠纷；
（二）
成立项目公司阶段，
因双方、
三方甚至多方联建、
合作产生的纠纷；
（三）
房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷；（四）前期开发阶段，与建设承包商产生
的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险；（五）房
屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷；（六）接管验收及收
楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的
纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。
 


望采纳

6. 哪些情况下需要进行房产评估？

房产评估是对房屋的价格进行合理的市场估计和认定，一般在以下四种情况下需要进行房产评估：
1、买卖双方认为有必要时。
买房时，买卖双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定房屋的价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，对房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
2、进行房地产保险时。
为了确保房产的安全，避免风险到来时的巨大损失，房屋所有人会选择提前为房地产投保险，在投保之前，需要对房屋的价值进行评估，这就是房地产保险评估，它又可分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
3、申请抵押贷款时。
在向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人一般会以房产作为抵押物，为还款提供担保。这种情况下，银行为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。借款人为了能比较顺利地贷款，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
4、发生房地产纠纷时。
例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低、显示公平为由拒绝继续履行合同，此时，买卖合同任何一方或者双方或仲裁机构、法院可以委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
以上是可能进行房产评估的情形，如果房产的相关权利人在进行民事活动，如买卖、抵押时不确定是否需要对房产进行评估，可以向专业的房产律师请教，说明情况，听取律师的合理建议。

7. 哪些情况下需要进行房产评估

房产评估是对房屋的价格进行合理的市场估计和认定，一般在以下四种情况下需要进行房产评估：
1、买卖双方认为有必要时。买房时，买卖双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定房屋的价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，对房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
2、进行房地产保险时。为了确保房产的安全，避免风险到来时的巨大损失，房屋所有人会选择提前为房地产投保险，在投保之前，需要对房屋的价值进行评估，这就是房地产保险评估，它又可分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
3、申请抵押贷款时。在向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人一般会以房产作为抵押物，为还款提供担保。这种情况下，银行为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。借款人为了能比较顺利地贷款，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
4、发生房地产纠纷时。例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低、显示公平为由拒绝继续履行合同，此时，买卖合同任何一方或者双方或仲裁机构、法院可以委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。以上是可能进行房产评估的情形，如果房产的相关权利人在进行民事活动，如买卖、抵押时不确定是否需要对房产进行评估，可以向专业的房产律师请教，说明情况，听取律师的合理建议。

8. 房产在什么情形下需要进行评估？

出售二手房和办理抵押贷款都有着一个重要的环节，那就是房产的评估，但是除了这两种情况，还有别的情况需要做房产评估吗？答案当然是有的，那么，在什么情形下需要做房产评估呢？此外，房产评估会受到什么因素影响呢？现在就让小编一一为大家解答吧。
一、需要做房产评估的情形
1、二手房价格明显过低
购买二手房需要缴纳一定的税费，税费与房产价格紧密相连。当房地产管理部门认为房屋价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
2、买卖双方认为有必要
一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，又不相信对方的报价或中介机构的评估，那就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
3、申请抵押贷款
抵押人以抵押物作为还款的担保向银行申请抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需要对该房地产进行估价。有些借款人证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。
4、发生房地产纠纷
当交易双方发生房产纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
5、办理房地产保险
房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
二、影响房产评估的因素
1、房屋所处的位置
房屋所处的位置不同，价格就会有所不同，比如距离市中心近的房子，自然就会比距离市中心远的房子要贵。所以，位置是影响房产评估的重要因素之一。
2、房屋使用年限与小区管理及配套设施
修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高，由这些因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元不等。
3、房屋的朝向及结构
同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差，同样地，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋相比，价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
4、房屋内部装修程度
房屋内部装修程度对房屋的评估也有着一定的影响，比如装修好的房屋比起同样条件但装修较次的房屋来说，价格就会高一些。
以上就是小编为大家整理的房产评估的相关知识，希望可以帮到你们。
（以上回答发布于2015-11-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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