北京之后 这20城的房贷可能也要收紧了

1. 北京之后 这20城的房贷可能也要收紧了

　　近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。
　　而就在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。
　　天津
　　天津近日被曝出招商、中信、浦发等银行的首套房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至9.5折。而在1月时，天津各银行首套房贷平均利率是4.14%，位居全国最低。
　　相关人士表示，天津多家银行的首套房贷利率春节前后一直在酝酿调整，“目前按兵不动的银行也纷纷表示未来有上调的可能，由于暂无正式文件出台，尚未做调整”。
　　广州
　　广州方面，据悉，目前包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行，首套房贷利率已上调至9折优惠。据相关人士透露，目前有更多银行在酝酿跟进。
　　青岛
　　青岛方面，中国银行、邮储银行相继上调首套房贷利率最低折扣至9折。
　　重庆
　　重庆方面，除部分国有银行外，个别全国性股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。
　　而位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。
　　短期房价调控压力会加大
　　中原地产首席分析师张大伟表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体的银行仍然有政策差别，至今依然有个别银行对优质客户执行利率最低8.5折的优惠。另外，较认房同时认贷、提高首付比例等硬招来说，减少优惠的实际影响不大。
　　“信贷是决定短期房价的最关键因素，目前来看信贷收紧趋势下，短期房价调控压力会加大。”张大伟认为，这也意味着，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将是常态。同时，判断2017年房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。
　　房价可能迎来长周期拐点?
　　国海证券研报指出，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。
　　从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。
　　一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减;另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地两会期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价(包括一线城市)将可能迎来长周期拐点。
　　不过，也有分析表示，包括一线城市在内的房价可能迎来长周期拐点的这一结论，或许有些过于大胆了。
　　得出北京等一线城市的房价也会迎来长周期拐点的逻辑是这样的，一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减;另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，意味着房地产需求未来将不再大幅增加。
　　不过，这两个方面都不一定构成真正的周期性影响，一是房地产调控，限购限贷导致成交量下降，这是各地落实房子是给人住的不是拿来炒的精神，限制投机性炒房，并不是限制正常购房需求，所以打压政策始终是有度的;二是一线城市人口控制，人口控制是一个目标和方向，但人口流动向着一线城市和强二线城市集中，是有它内在的经济规律的，这个趋势会不会发生逆转性变化，还很不好说，并且反过来说，一旦设定了人口控制指标，自然也会限定了符合这个指标的供地规划，如果实际人口大于计划人口，最后可能出现的境况反而是供地不足，供需不平衡。
　　所以，简单预测一线城市房价的长期拐点来了，要小心再小心。
　　轻易预测一个长期拐点，可能会影响刚需的正常购房决策，一个良性的房地产市场，是供需两旺的，成交量不会暴涨暴跌，成交价格也不该一年翻番，不会出现恐慌性购房，也不会出现恐慌性抛房。
　　房子是用来住的不是用来炒的，20个重点城市的调控，一直稳步推进，并没有大问题，二套房的贷款利率优惠折扣变化，也是其中一个措施，目标是打击炒房，并不意味着不鼓励自住购房和改善型购房。
　　如果自住购买首套房，没有影响，如果改善型换房，也没有太大影响，就算改善型二次购房，贷款利率变化带来的成本提高也不是特别大，其实鼓励的还是用更多自有资金购房，降低购房的杠杆，这对于投机客来说是打压，对于自住购房者来说，就是不鼓励其使用太高的杠杆，提高安全边际。
　　买房贷款，房贷交多少年最划算?
　　如果你问现在买房贷款，怎么选最划算?
　　“就选“30年等额本息”，这最划算。”
　　是不是觉得诧异，没有如往常一样抽丝剥茧、细致分析，然后再下结论。这是因为关于“房贷”选择的文章已经汗牛充栋，对此了然于心的“理财达人”已经动手操作，用不着在这叨叨絮絮了。
　　所以，先给答案，替他们省时间。
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　　下面，将给对此还有疑惑的“理财小白”，好好讲一下“30年等额本息”，为什么它是最划算的选择。

　　首先，以“30年等额本息”为例。买房贷款100万后，理财小白第一个月还款5307.27元，第二个月同样还款5307.27元，以后每个月都是还款5307.27元，直至30年后还款结束。
　　“20年等额本息”情同此理，只不过每个月还款额高于“30年等额本息”，为6544.44元。

　　接下来，我们看一下“等额本金”是怎么回事?
　　以30年等额本金为例，买房贷款100万后，第一个月还款6861.11元，第二个月还款6849.77元，且呈现出逐期递减的现象。
　　是不是需要讲解一下“等额本息”和“等额本金”的计算原理，好自己拿笔算啊?
　　如果，你真的有心，的确可以在家慢慢算。不过，方法简单粗暴，直接在浏览器上搜索”房贷计算器”，点击“等额本息”和“等额本金”其中一个，再选择贷款年限，然后直接得出结果。
　　上面“30年期”和“20年期”的房贷计算结果就是直接拿来的。
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　　目前，“等额本息”和“等额本金”是市场上最主流的房贷方式，而且有5年，10年，15年，20年和30年不同期限的还款模式。由此它们的贷款组合将非常繁杂，看似满足了不同群众的需求，实则让大家更加迷糊。
　　就此，以“支付利息总额”这一指标道破其中的迷津。

　　房贷规律：
　　1、贷款期限越长，支付利息总额越高。
　　2、贷款期限相同的情况下，等额本息支付利息总额更高。
　　是不是觉得选“20年等额本金”才支付49万的利息给银行，选择“30年等额本息”却要支付91万的利息给银行，还是选择年限短的“等额本金”划算。
　　以此类推的话，选择10年期的贷款比5年期的划算，选择5年期的贷款比3年期的划算，最后干脆“一次付款买房“不用贷款最划算。
　　说到“一次付款买房”，许多人开始大吐苦水!不就是手头没钱才贷款买房的嘛!要是有钱，还用贷款么?
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　　相信许多人“贷款买房”只是对现实的妥协，并没发自内心认同“贷款”这种方式，认为自己没钱才被银行宰割。
　　因此，小白们认为“支付利息总额”越少越好。
　　这种“房贷受害者”心理蔓延到实际行动中，就会看到许多人问及要不要“提前还清房贷”和倾向选择期限短的还贷方式。
　　然而，理财小白容易忽略的是“钱”在贬值或是对“贬值速度”估算不足。

　　1995年--2015年，我国的广义货币年均增长率(M2)为17.01%/年(M2代表的是“印钞票的速度”)，2016年为11.30%。
（以上回答发布于2017-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 多家机构预判楼市正迎来拐点

平安证券认为，中国尚未进入加息周期，但严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整，对于房地产市场的负面冲击将较明显，前期房价上涨过快的一线和部分二线城市已进入调整周期。
国海证券研报指出，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地“两会”期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。
深圳中原研究中心负责人告诉记者，受双重压力影响，今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升，但二手房成交不乐观，整体价格已步入调整期，今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出，央行收紧货币政策的影响将会渐渐显现，节后投资需求应有所收敛，并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。
也有房地产资深表示，按照目前基础货币发行量和外汇储备对比来看，央行在货币市场的收缩完全不足以对冲货币泡沫，对于房地产市场而言，货币超发对房价的影响仍较大。
该人士表示，部分城市楼市量价齐跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大热点城市的调控政策陆续落地，对市场需求面造成较明显的抑制；其二，热点城市地方政府对新房备案价格的控制；其三，受春节传统淡季影响。三大因素叠加造成量价齐跌的现状。受调控影响，预计热点城市2017年楼市成交量将缩水至2014年水平，价格缓慢上涨趋势并不会明显改变。
东兴证券分析师认为，2017年将成为此轮房地产繁荣周期的拐点，但地产行业并未没落，仍拥有巨大发展空间。尤其是在大城市即大都市圈进程快速发展背景下，稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产行业开辟新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰，但2017年可能成为房价的高点，且在未来相当长的时期内，行业总体规模仍有望保持在十万亿元以上。
（以上回答发布于2017-02-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 房价下降是不是买房好时机？先问自己3个问题

日前，国家统计局发布70大中城市房价数据，2016年7月房价环比上涨城市个数减少,下降城市个数增加，涨幅继续收窄。
房价下降城市增多，上涨城市涨幅放缓，这是不是预示着现在应该出手买房？但小编想说，别管现在是不是买房好时机，首先要看你个人能力能不能承受。买房是一个巨大的投资，也是一个长期的投资。在买房前，建议大家需要自问3个问题：
1、现在买房与你的理财目标一致吗？
理财目标，对每个人来说都是必须有的。对于一些人来说，买一个梦想中的家可能是一个重中之重的理财目标；对于有些人，可能孩子的教育更重要；而对于其他人，储备足够的钱退休，可能就是首要的理财目标。

所以，问题是“你的理财目标是什么？”“现在买房与你的理财目标一致吗？”分析问题，然后解决问题。
你可以问自己这样的问题：
如果我的爱人或我失去了工作，我是否有足够的储备金来支付这笔买房费用？
如果我购买这个房子，我还有足够的钱给我的孩子上学吗？
现在买房，这是否对我的退休计划有影响？
答案不确定怎么办？
如果你不知道或者对这些问题的答案不确定，嘉丰瑞德资深理财师的建议是，你先不要着急买房签合同，需要重新考虑一下。
2、现在买房，你能负担得起吗？
建议你最好在寻找房子之前就想好这个问题，现在买房，经济方面自己也得有一定的承受能力。最起码，以下三个因素需要你重点弄清楚：
首先，你是否有足够的资金支付房产首付。

买房，一般需要先支付30%的首付款，就算是通过一些网络借贷平台进行贷款，但是贷款利息高出银行贷款数倍，会让你陷入不利的贷款条件中，嘉丰瑞德理财师不建议这样做。
另外，还有房产交易的各种税费等，比如房产中介费，印花税、权证印花税、物业管理费等等，根据你所购买的房产类型来缴纳这些费用。
这些前期费用，你都能负担得起吗？你真的都准备好了吗？
其次，确保有足够、可持续的资金维持家庭日常生活开支。
有了房子，就会有很多的费用，如房屋保养、物业管理费等，因为这些肯定会改变家庭的预算。
理财师建议，对于家庭的相关费用细目和预算可用Excel罗列出来。预算准备就绪，接着再看看自己目前的收入来源是否稳定，又是否能为你做的预期提供充足的现金流。
最后，分析一下如何稳定家庭的收入来源，如果答案是肯定的，那就不要担心了。
第三，检查你的信用记录。
个人信用报告，主要记录了你过去的消费贷款状况，尤其是信用卡支付，是否准时偿还了贷款。如果买房需要向银行贷款，你的个人信用报告会被要求审查的。
因此，在你买房之前，建议也要检查一下自己的个人信用情况，看看是否有不良记录，或是否可以让其恢复好的信用，便于更好地贷款。
3、怎样买房能减少税费，减少买房压力呢？
比如你可以先选择非热点区域，面积小些的房产，缴纳的税费相对来说会少些。

倘若你买房只是为了做投资，又嫌买房交易流程的麻烦，更为担心的是未来房产泡沫的风险，理财师建议你也可以关注一些实体项目类房产投资计划，一年百分之十左右的固定收益，同样可以达到财富增值的目的。
如果你不能完全回答以上这些问题，你可以做更多准备工作或寻求专业财富管理机构帮忙。总之，买房不可以情绪化，而不考虑财务后果，不要仓促决定。退一步，仔细分析，并作出明智的决定。
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（以上回答发布于2016-08-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 房地产已进入长周期拐点.未来，再怎么刺激房地产，这个时代都结束了

之前几十年，每年增加千万人口，房价也涨了几十年，在人们心中形成了房价会一直涨的印象。但人口趋势即将改变，从2021年开始人口下降，十多年后，每年减少的人口达到千万以上，而且会持续几十年。正好和之前几十年人口每年增加千万形成相反的趋势，房价的趋势也会和之前相反。