房地产救市政策要来了吗？

1. 房地产救市政策要来了吗？

2. 2016地方政府有哪些手段可以救楼市？

从2014年9月至今，楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。 那 么，2016年地方政府还有哪些底牌可以“救市”？

第 一、降首套首付：通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线 城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房首付比例将从现行的 25%，下调至20%左右；
第二、降准降息： 虽然已经有6次降息5次降准，但是，笔者认为由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左 右，降准也有机会，大约在1个点左右。这样，可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响；
第三、加大各类财政补贴：楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。如近期传言的对农民工购房首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针 对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠；此外，在楼市去库存的市场背景下，银行应该明确支持首套房贷，给予利率打折优惠，按照这样的发 展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终达到去库存的目的。
第四、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。
第 五、调整普通住宅标准：调整普通住宅标准后，对刚需来讲，由于惠及面扩大，更多的刚需购房者会少交税费，可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些 自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。
第六、鼓励人才购房政策：针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年仍然各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。
第 七、将户籍制度与购买房产直接结合：尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是 有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。
第八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。
以上八大楼市惠民政策，2016能否实现呢？又能否实现去库存的目标呢？
（以上回答发布于2015-12-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 政府救市难救本房地产行业仍将面临三大转变

房地产行业发展到今天这步田地，综合多方面因素，属于势在必然，事物的两面性和周期性是自然属性；即使房地产业有多少个理由需要继续繁荣，但也会有多少个原因面临调控；开发行业今后转变至少会有以下三点：
一、房地产黄金时代结束了，不要再对银行的过分支持抱有幻想。这一轮的金融风暴发起于美国住房次贷危机，警示与中国地产，而我们的金融体系基本效仿于西方，前车之鉴不可不察，所以银行与房地产的联姻必会改变，脱离了银行的支持，房地产商的资金投入会更谨慎，社会资金和民间基金的介入会要求房地产行业的管理水平更上一层楼。
国有银行今后对房地产业的贷款会严格按规定执行，自有资金不足的开发企业改变不了日益窘迫的困境，不管政府是否救市，开发商的资金渠道都会改变，房地产的金融高风险必将规避。民间的20万亿储备和外资的介入或许可能成为开发商的资金后盾。但规范的管理和高水平的运作会作为生存前提条件。
二、卖方市场向买方市场过渡。不要再期待房地产会有高回报。离开了金融政策的支持，房地产行业就等于摘掉了货币增发工具的桂冠，房地产的价值回归到了居住使用和固定产保值的层面，市场购买力决定了价值空间，所以房地产的盈利能力会大大降低。即使仍会是投资热点但产品消费层次会更清晰。在一定价格范围内，卖方市场会向买方市场过渡，房地产投资的赚钱效应短期也会降低。同时随着国家政策的导向，会有新的行业吸引着资金的流向，房地产住宅产业也只是固定产投资的一部分，商业地产等新的固定资产投资形式会有所发展。
三、从土地为王变为现金为王。疯狂的圈地运动告一段落。开发商大量囤积土地曾经是长远之举，但是由于宏观市场因素以及资金链条的断裂，手中的烫手山芋会使他们左右为难。土地市场进入了现金为王的年代，今后大规模的政府廉价住房会让屯地居奇的土地商壮士断腕，城市边缘的土地价值会重估，新的地产投资代言人正在持币以待..土地价值回归到了起始点：位置决定一切！
地方政府只能做到出手救市场：救人气、救信心，救市场购买力！这三方面的提升和舆论的支持会使房价的严冬早些结束。但也不会违背价值规律的作用。而大面积启动经济房建设会让开发商面临更尴尬的局面。受市场挤压，民营开发商将退出低端的住宅市场，被迫占据中高端产品市场，而国企开发商和资金雄厚的开发商会完成经济适用房和两限房的开发任务，在低风险运营下继续享受银行的贷款支持。
其实开发商最现实和真正需要拯救和补偿的，首先是解决开发商囤积的大量土地在市场过渡期应该如何消化，政府高价出让的土地，政府已获得了收益，开发商却承担了债务，政府部门应如何处理。这部分土地如果成本已经接近市场成品房出售的价格，损失是否需要政府补偿。在国家对金融的基调已成定局的局面下，地方政府可能拿不出实质性的救助办法，最多也就是以同情的心态对开发商加以安慰罢了。

4. 政府能操控房地产吗？

从中国国情来看，政府依旧在经济中占据着主导地位，虽然市场经济体制已经建立，但是从各种项目的审批中，我们依然能够看到背后政府的影子。
房地产本就是属于全社会固定资产投资的一部分，中国历来都是依靠政府投资拉动经济增长，因此操控房地产，根本不在话下。当前之所以会出现房地产越调越高的现象，根本原因也在于政府。政府出台国五条这一类的政策背后是有所考虑的。
房地产作为商品，自然也要遵循供求原理。土地供给一直掌握在国家的手上，只要政府扩大或者收缩土地的供给，也就是买卖土地，自然可以影响房价的高低。